12月15日，国家统计局发布2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。11月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

11月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

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此外，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与上月相同。11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

跌幅收窄，新房价格指数现积极信号

从70城新房价格指数来看，环比下跌0.2%，比上月收窄了0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄，但环比已经连续15个月下跌。新房价格环比下跌城市从58个，下降到51个，下半年以来首次下降。

“此次数据出现了积极的信号，也体现了三支箭下房企定价策略的变化。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从11月份房价指数环比上涨的城市数量看，上涨数据有所增多，即从10月份的10个变为16个。说明风险走势有所遏制和改变，此类上涨城市数量增多，背后源于房企定价策略在调整，也有助于引导市场预期的变化。

对于跌幅收窄的主要原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；二是房企资金面开始缓解，降价促销的力度下降，据说深圳有项目开始收回折扣；三是需求端纾困力度加大，热点城市开始退出或调整限购、限贷政策，年底换房可以抵扣个税等，对需求有释放效应，特别是限购、限贷调整，对改善性需求的释放和预期有提振效应，这对房价的稳定有效果。

热点城市新房价格反弹，结构性是主因

李宇嘉进一步指出，从环比上涨的城市来看，既有一线城市京沪，也有杭州、南京、长沙、成都等，也验证了前面的判断。11月，由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市环比跌幅继续扩大，从-0.1%扩大到-0.2%，但二三线城市跌幅收窄，显示政策纾困效应，降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。

但是，11月份新房同环比仍旧有51个城市的房价下跌，结合11月份商品住房销售面积、金额单月同环比都在下跌，且同比跌幅还在扩大，意味着这种下跌减缓应该是结构性的，即政策调整释放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率创新低，一部分改善需求看好中心区性价比高的高端物业，提前入市。

“供需两端全面发力互相支撑，预计明年上半年价格企稳”

“当前房价指数说明了政策是有效的。只不过目前房价企稳的动力，不在于房屋销售数据的提振层面，而在于房企资金状况改善的层面。”在严跃进看来，这是一种新打法，也说明“房企稳则房价稳”，这有别于过去的“交易稳则房价稳”的逻辑。

李宇嘉认为，近期政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。“若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。”此外，需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，也会利好价格稳定。李宇嘉表示，随着供需两端全面发力互相支撑，预计在明年上半年左右最终能让价格企稳。

关键词： 70城新房价格跌幅收窄，下跌城市减少