最近在天河购房者的歌单里，大概要加一首《终于等到你》。接踵而来的天河新货，从刚需到改善人群都有一一照顾。牛奶厂板块的“天河三杰”又再聚头，珠江花城、天河壹品、保利天汇均在加推，部分项目以总价“4字头”的小户型向上车族招手；而改善赛道则将是全新盘的正面交锋，燕塘板块、金融城北区板块……都在为争夺改善群体拼产品力。

63%成交集中在6万-8万元/㎡，牛奶厂板块为成交主力

每次天河牛奶厂街板块的“天河三杰”聚头，总是引起市场一番骚动。10月以来，天河东部3大网红盘天河壹品、珠江花城、保利天汇纷纷推新，小户型起步总价“4字头”，大户型面积则不超过144平方米的高端住宅线，给刚改人群打开了挤进天河的机会大门，因此也成为天河置业的热门板块。

(资料图片仅供参考)

克而瑞广佛首席分析师肖文晓向记者表示，天河区目前均价为72093元/㎡。过去四年，63%的成交是集中在6万-8万元/㎡这个单价区间，一手住宅供应大部分并非来自珠江新城、金融城等核心板块，而是牛奶厂板块的珠江花城、天河壹品、保利天汇等主力楼盘。

虽然三盘属于同一板块，但区位依然有所区别，天河壹品更靠近核心区“金珠琶”，将受到金融城、珠江新城、琶洲的辐射，且周边为十二年制清华附中湾区学校。珠江花城虽然与“金珠琶”距离相对较远，但单价门槛相对较低，旁边的沥青搅拌厂地块，在广州第三轮土拍中被一房企竞得，楼面价近4万元/㎡，业界预计未来售价或达“8字头”。教育方面，业主也有机会入读执信中学天河校区和体育东教育集团均和小学。而保利天汇的具体位置，则在珠江实业开发的天河壹品和珠江花城之间，自身是综合大盘，距离地铁21号线大观南地铁站约1公里，也是三盘之中，离地铁较近的项目。

从三盘加推的户型看来，户型都互有重叠，天河壹品主力户型为70-142㎡，珠江花城是88-140㎡，保利天汇则为91-142㎡。天河壹品的70㎡2 1户型门槛较低；而珠江花城新组团推出的88㎡，则可以做到3 1户型；保利天汇目前主推大户型，两梯七户。

不少业内人士指出，不管市场面对怎样的挑战，天河的刚需产品依然相对抢手。在房地产市场研究专家邓浩志看来，目前偏刚需的产品都是市场较为接受的。“天河虽然对比此前热度有所减弱，但需求依然不少。天河的刚改产品一直选择不多，所以还是会受市场关注。”

肖文晓指出，由于市场水涨船高，集中供地以来包括天河区在内的中心区地块楼面价都居高不下，比如最新成交的燕塘地块，成交楼板价就在4.8万元/㎡以上，接下来天河区的新盘改善化的趋势会越来越明显，单价区间和总价区间都有进一步抬升的趋势。

天河供求比有所改变，改善项目竞争加剧

随着此前集中供地地块的进一步面世，接下来的天河市场，带给改善人群的，是一连串的新鲜感。首先是越秀的和樾府系，将进军天河。该项目是今年54轮竞价后到达封顶价的燕塘地块，成交楼面价高达5万元/㎡，位列广州楼面价排名第六位（未扣除配建成本）。新盘户型涵盖建面约105-180㎡纯南向四房，吹风价10万 。另一改善选手则在金融城北区，位于中山大道西南侧的珠江天郦，南侧是二手大盘骏景花园，一路之隔是天朗明居。项目预计推出建面约125-180㎡的四房单位。在牛奶厂街板块，在售的改善盘合景臻颐府迎来竞争者，蓄客已久的合生缦云也即将入市，主推建面约145-175㎡三至四房户型。

一下子迎来了更多定位接近的改善产品，即使是向来以“稀缺”著称的天河，竞争也自然更为激烈。肖文晓告诉记者，“从供求比来看，2018年到2021年天河区每年的比值都在1以下，市场处于快速去化和清余货的阶段。进入2022年，随着多个新项目入市，天河的在售项目增多，自去年12月以来，仅在2月份因为春节的关系没有新批预售证，而市场的去化速度却碍于大环境有所减缓，供求比也因此升至1.9。”

克而瑞广佛数据显示，截至10月15日，天河区一手住宅新增供应面积为37.3万平方米，比去年全年还多了约7万平方米，而成交面积为19.6万平方米，与过去三年均超30万平方米的成交水平还有较大差距。

“先看区位再看产品”，购房前应作多维度对比

对于购房者来说，天河加码推新货，中心区改善项目也众多，到底如何选择？邓浩志认为，购置中心区项目，首先是看区位，其次是看产品。“可以参考同样是市中心的海珠，热度较高的海珠琶洲TOD，主要是区位优势；石溪的中海观澜府由于有江景资源，当时去化不俗。而中海江泰里虽然是地铁盘，但靠近变电站，周边环境较为杂乱，所以去化也较为一般。目前去化难度较大的，是‘两边都不靠’的项目，改善人群觉得未能全方位改善，刚需又觉得总价门槛太高的项目，购房者更为犹豫。”

有业内人士指出，在购置新房时，应进行多维度对比，包括项目间的交通通达度、周边配套资源以及产品和小区规划等。例如地铁是否转线一次，就能到达核心区；周边虽有优质教育资源，但学位是否充足；户型设计是否实用；小区规模能否形成内部自循环，拥有浓郁的生活氛围等。

部分天河项目

珠江花城

户型：88-140㎡

价格：总价450万元起

珠江花城周边教育资源较为丰富，小区配建的均和小学是体育东集团旗的，今年9月开学，此外距离执信中学天河校区也较近。本次新组团，尤为受大家关注的户型是88㎡3 1房两厅两卫单位。有别于普通住宅2.8米的层高，全新组团高为2.9米-3.1米。其中竖厅户型，将客厅与卧室区域分开布局，部分单位能做到三开间朝南；横厅户型则用了餐客厅一体化设计。项目约400米外的沥青搅拌厂地块楼面价近4万元/㎡，未来价值有进一步的想象空间。

天河壹品

户型：70-142㎡

价格：总价470万元起

项目是片区内的稀缺在售小高层，13-14层高，靠近核心区“金珠琶”，将受到金融城、珠江新城、琶洲的辐射。周边为十二年制清华附中湾区学校，一路之隔还有一所九年制学校即将开建。天河壹品的部分3 1户型有入户花园和独立玄关，其中96㎡3 1房户型，纯南向竖厅设计，能实现三开间朝南。

珠江天郦

户型：125-180㎡

价格：待售

项目位于广园南，金融城北区，背靠骏景花园，烟火气较浓。距离项目最近的是地铁4号线车陂站，约600米。项目将推出125㎡、140㎡、180㎡四房户型，面积与天河和樾府的105-180㎡有所重叠。体量来看，2.3万㎡，但项目没有配建学校。吹风价为7.9万-9.5万元/㎡。

关键词： 天河新货集中入市 改善化趋势越来越明显