摘要：土豪的时代过去了，大家都得精打细算（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

(相关资料图)

最近不少房企中的楷模、乖宝宝、中流砥柱都深陷各种传言。

我和朋友聊天时说，房企再没有“土豪”。

看了，中国海外发展（下文简称“中海”）日前发布的“2022年三季度业务回顾、经营情况及财务表现”，杠杆游戏又把这句话默念了一次。

按照中海的三季度表现披露，我无法想象，该季度，中海的营收仅有175.2亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利，甚至低到了18.0亿元。

不是美元哈，上文和下文的单位都是人民币——这还是我们认识的那个“土豪”中海吗？

1、三季度经营到底怎么样？

部分杆友或许疑惑2个问题：

第一，为什么中海三季度营收200亿元都不到？

第二，为何经营溢利20亿元都不到？

其实回答第二个问题，很大程度上说，要追问的就是第一个问题。营收不多，所以经营溢利多不起来。

是啊，为什么三季度营收仅有175.2亿元——其实这个问题不难回答，因为交房结算的房子不多，因此最终反映到财务上，营收就受到极大冲击。

有杆友又要问，堂堂中海，三季度交房结算为何就不算多？这个问题，有必要认真解释，似乎也没必要较真思考。

谁不明白，现在的房地产行情吗？

当然，人比人要气死人，自己和自己的过去比，也要气死自己。

2022上半年，中海实现营收1037.89亿元——我天，这三季度这样一看，真是太不给力了吧。

我进一步去看了一下2022年一季度的营收，288.3亿元左右。

换句话说，无论怎么比，平均每个季度比，和一季度比，三季度的营收都……

很抱歉，杠杆游戏还去看了一下2021年的三季度。当时中海的单季度营收为432.4亿元左右。

如果看同比，中海2022年三季度的表现可以说是非常非常不好。

当然了，不管怎么没说，好歹是盈利的。三季度起码经营溢利还有18亿元。

只是和2021年三季度，中海的经营溢利80亿元比起来，有点惨。

对了，2022上半年，中海的经营溢利为241亿元左右。

和去年同期比，和2022上半年比，我们大概知道了这个三季度，中海经营数据确确实实不好看。

当然，这个情况不仅仅是中海，其他很多公司总体也都不好。只是这个“豪门”表现成这样，出乎一点意外。

不过可以设想，2022全年，中海的经营数据会有一些影响，但是总体不会太差。

比如，2022前三季度中海营收还是达到1213.1亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑淨损益后的经营溢利为258.1亿元。

而2021年同期，营收为1511.2亿元，同比上升27.7%，经营溢利394.0亿元，同比上升 1.5%。

虽说下滑了不少，但是这个成绩在房企中，杠杆游戏觉得依旧算是傲娇的。

另外随着行情相对没那么差了，四季度，或许会有一些改善。

2、销售到底怎么样？

从披露看，2022年9月中国海外系列公司的合约物业销售金额约币228.26亿元，按年

上升12.0%；而相应的已售楼面面积（“楼面面积”）约为123.88万平米，按年上升

12.4%。

2022年前9月，累计合约物业销售金额约2013.03亿元，相应的累计已售楼面面积约922.65万平米，分别按年下跌26.9%及34.0%。

也就是说，9月单月的表现还是可以的，当然前9个月总的来说，还是不太好。

看完9月、前三季度的销售，我们可以看下6月、上半年时的情况。

6月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约434.67亿元，按年下跌16.1%；而相应的已售楼面面积约为183.9万平米，按年下跌34.8%。

奇葩了，不是说2022上半年楼市很不好，怎么6月时的销售数据，竟然比9月号称恢复增长的月份还要高？

事情大概得考虑这一轮的周期。

杠杆游戏回忆一下，从2021下半年开始，在非常坚决房住不炒的政策压力下，地产开始滑坡，2021年的9月基数已经开始较低——所以2022年同期，稍微有点起色，居然就是增长的。

而2021年6月，当时楼市还是火红的，因此2022年6月放到今年来说，绝对数字似乎也还行，但是和2021年同期还是没得比。

我们注意，2022上半年，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约1385.01亿元，相应的累计已售楼面面积约626.43万平米，分别按年下跌33.2%及40.3%——这样看，前9月的下滑幅度，比上年时还是在收窄，至少是在向好。

一定程度上说，房地产最艰难的时刻，是不是可以说过去了？

对了，当一众民企都不敢拿地，中海的央企“土豪”特征还是暴露无遗，9月，整个中海系在北京及宁波共收购了四幅地块，应占楼面面积合共约540,463.89平米。

应付的土地出让金约人民币16,362.22百万元。

2022年9月收购的土地累计应占楼面面积约5,279,712.39平米，累计应付的土地出让金约为74,522.25百万元。

真是有钱啊。

3、2022年业绩总体好不了

上文杠杆游戏写了3季度的少量财务数据。目前中海2022年详细的财报披露到了2022年半年报。

上半年，中海实现总营收1037.89亿元，2021年同期为1078.79亿元，下滑了3.79%——可以说，这下滑的比例算很低了，央企还是不一样。

当然和2021年同期营收增长21.72%比起来，还是有点不开心。

图表来源|东方财富（特此感谢）

至少从上半年的财务看，真正的压力不是营收，而是利润指标下滑较多。

比如，毛利指标。

2022上半年，中海录得毛利243.46亿 元，同比下滑了20.93%——这个幅度，远高于营收的下滑比例。

不仅如此，如果和往年比，还会发现，2022上半年的毛利润是近年来最低的，比2018年同期的超267亿元都低。

当然，过去几年，中海的中报毛利润也有起伏，但是全年下来，除了2019全年下滑了一点，其他年份几乎全是增长的。

图表来源|东方财富（特此感谢）

然后看归母净利润，2022上半年，中海为167.43亿元，同比下滑了19.42%——相对毛利的下滑幅度稍微好一点。

注意，如上图，2021全年，中海的归母净利润相对于2020年就开始出现下滑，当时为570.26亿元，同比下滑了8.54%。

虽然是下滑，但是看了这个数字，杆友你吃惊吗？中海真的是太强了。

很大程度上说，从赚钱角度，这个情况，对中海也好，对其他房企也罢，2021年真的是一个转折点。

另外，除了2022年中期，过去几年，中海的中期净利润偶尔也波动过，但是总体来说波动不大，2022年确实是不一样了。

从这个趋势上说，可以设想2022全年，中海依旧会承压。

另外杠杆游戏多说几句，截至2022年9月末，中海的银行结余及现金为1193.5亿元，净借贷比率为43.7%，负债率处于行业最低区间。

应该说这个数字很低了，但是和2021年同期比——当时银行结余及现金为1161.1亿元，净借贷比率为35.6%，当时也说负债率处于行业最低区间。

很明显，哪怕是豪门，2022年各项数据也都有一定滑坡。

土豪的时代过去了，大家都得精打细算。

本文未标注出处的财务图表，均源自中国海外发展有关公告，特此说明并致谢

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