近年来，广州工业制造现代化转型步伐较快，大力发展八大战略性新兴产业，其中，智能与新能源汽车、生物医药与健康、新一代信息技术被定义为广州市的三大新兴支柱产业。近日，仲量联行发布的《广州工业和产业空间新格局》报告指出，天河、越秀、海珠、番禺内的传统和新兴商务片区，可能将承接更多来自于周边区域新兴或先进制造业企业的外溢空间需求。因此，在这些传统商务区之内，“办公物业主要服务于第三产业租户”的传统定义，预计将逐渐模糊。

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甲级写字楼

律所、游戏等行业成吸纳“主力”

在回顾2022年房地产市场情况时，仲量联行分析指出，2022年广州办公楼市场与2021年相比明显“遇冷”，全年净吸纳量仅约12万平方米，是疫情三年来的最低，同比下降约76%。一方面是由于全年经济不确定性的持续导致企业预期未能大幅改善，企业搬迁扩租的需求较为有限，部分企业，尤其是房地产、头部互联网企业等，更倾向于采取“降本增效”的发展和租赁策略，导致租赁市场需求较为疲软。另一方面，年内某本地互联网巨头从中央商务区的办公项目搬迁至其自建总部，导致面积可观的空置空间进入市场，对全年净吸纳数据同样造成了负面影响。

值得注意的是，2022年广州办公楼租赁市场的需求格局发生了一定变化。具体而言，2021年表现活跃的新经济巨头，在2022年的租赁市场却相对沉寂，租赁成交的数量和面积与去年相比均出现显著下滑；金融企业的租赁需求与2021年相比也同样呈下降之势；律所、游戏等行业则成为了空置吸纳的“主力”。

仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，“广州办公楼租赁市场需求在2023年上半年预计将处于‘筑底修复’的阶段；而在下半年，随着刺激政策的全面落地、经济数据有望明显改善和市场信心的有序恢复，租赁需求将会实现较为明显的回暖。“

零售物业

新增租赁成交约66%来自国内本土品牌

在经济缓慢恢复的情况下，消费者逐渐重视商品质价比。品质优秀且具有价格优势的经济型产品愈发获得消费者认可。本土经济服装品牌凭借着丰富的产品线以及极高的质价比，加快发力线下版图。据仲量联行统计，2022年广州优质零售市场服饰品类新增租赁成交中，约66%来自国内本土品牌，较2021年同期提高近7个百分点，其中29%来自广东本地品牌，与去年相比提升约13个百分点。

尽管餐饮行业整体受到疫情管控影响，咖啡品类依旧凭借着强劲的线上消费、顾客的强消费惯性以及资本加持，在整体萎靡的餐饮业态中独树一帜。PAIX Coffee, Peets Coffee 以及Store by. Jpg持续在广州优质购物中心扩张线下门店。

值得一提的是，响应广州市国资委号召，广州各大央企、国企相继落实企业扶持政策，下属零售商场为租户提供约3个月的租金减免。部分私有企业所属商场也提供不同程度的优惠措施。一系列举措有效减轻商户成本压力，避免零售业态经营环境持续恶化，并为疫情后商业氛围较快回暖提供了坚实的基础。

物流地产

投资者热情不减，完成了多笔大宗成交

租赁需求结构出现较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社区配送环节的灵活性，对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中，上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

另外，随着某电商巨头向着跨境电商行业大步“进军”，过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的行业格局正在被逐渐打破。特别是下半年，两者对于优质仓储空间的争夺日益激烈，有效推动了佛山、东莞等仓储市场的去化和租金增长。

2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减，甚至呈现“扎堆”的迹象，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁预计：“短期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会；部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。“

关键词： 广州工业和产业空间新格局，将改变传