风财讯北京 12月13日，2022凤凰网风财讯超级财经周“烈火见真金华北区论坛：追光向未来——中国地产的新机遇和城市高质量发展峰会”以线上直播的方式举行。

本场区域论坛邀请国内专家学者、房企重要嘉宾，围绕“城市和小城镇发展、不动产资管、代建、城市更新、数字化营销、热盘解码”等相关话题各抒己见，以主题分享和对话交流的方式，旨在凝聚政、商、学界精英在内的共识，为行业健康发展提供参考。

作为凤凰网旗下，凤凰网房产在本场华北论坛中，联袂不动产资管领域权威智库——睿和智库以及新包豪斯设计精英大师协会、包豪斯大学中国区作为智库支持，论坛后将开展一系列的行业研讨。

(资料图)

京投发展总裁高一轩在题为《地产的下一个十年》主题演讲中指出，规模取胜的时代结束了，房地产新模式应顺应趋势，尽可能系统地解决社会痛点，从标准化向非标过渡，从过去以资源为主导的短期主义、一次性变现的商业模式，逐渐向长期主义发展。

高一轩认为，政策端已经见底，修复需求端迫在眉睫。并呼吁，希望能够在一线城市也进行分层分类、科学精准地“因区施策”，更好地释放市场活力，不让真正有需求的人被限购限贷政策挡在大门之外。

以下为高一轩部分演讲实录：

新发展模式成主流，探索“非标”产品

房企的经营逻辑正在发生改变，新发展模式成为主流。

在这个主旋律之下，推出某个新模式，首先来源于我们对社会的深层次辨识和洞察。随着中国经济的发展，房地产行业逐渐从资源型或是货币蓄水池功能型的资产类配置，向实用型发展，进一步去杠杆，落实“房住不炒”。

基于这个底层逻辑，现在开发商除了做更好的户型、立面、园林以及更好的物业服务之外，它跟整个城市的关系也会更加紧密。例如，随着互联网的回潮，大家对场景和体验的渴求信号越来越明显。一个新模式的出现首先应顺应时代趋势，尽可能系统地解决社会痛点。

基于上述判断，京投发展从檀谷开始，包括由檀谷衍生的北熙区和无锡愉樾天成等项目都在做创新尝试。我们强调通过带有自身特质的、以用户为核心的理念，把社区变成生活方式体验的端口，让用户对模式产生认同，继而对底层逻辑和价值观认同。这些认同会变成用户粘性，支撑更多场景打开，形成一个良性循环，最后形成企业品牌和口碑，进一步打开更多生产资料，就是我们的土地资源。

这样的新商业模式需要很大的毅力、决心和勇气，以资源为主导的短期主义，一次性变现的商业模式，逐渐向长期主义发展，在经营和组织上，都会面临各种挑战。

新发展模式有几个基本特征，最典型的是它的审美从标准化向非标过渡。比如大家所熟悉的连锁品牌，更多的把它认知为一个功能性，而缺少一些精神内涵。标准化太强，会导致审美疲劳，产品过于同质化。所以，非标的、带有个人强烈价值观且品质非常好的产品和服务逐渐在市场受到追捧。

比如，今年檀谷慢闪公园重新开放，在九月、十月份达到约10万人次的接待量，取得了一点小成绩。随着店铺陆续开业，在我们对小红书没有太大投入的基础上，现在笔记超过了一千五百篇。在两个月的时间里，已经有了自传播现象，场景和内容得到了一部分人的认可，这就是一个良性循环。

北京打造国际消费中心城市，包括践行“两山理论”。绿水青山变金山银山，肯定不光是绿水青山，把山看住就行。如何把丰富的生态资源转化成可以致富的，或者说可以取得新消费突破的背景下，这是一个很重要的探索。

檀谷也给其他项目做了强赋能。比如北熙区的绿谷，现在也链接了大量的主理人，北熙区城市生活馆中融入了很多经营思路，链接了很多品牌资源、展览资源，包括视频拍摄资源，借着较好的位置，如今变成了一个城市艺文生活的发生地。

与此同时，名人社交场也给北熙区的未来商业注入精神元素。利用北熙区所在的自贸CBD区域——也是规划中第四使馆区所拥有的艺术及国际文化传播底色，将更国际化的审美融于建筑中、将更前端的设计艺术植入立体园林中、也通过积极的幸福生活运营，将更艺术、更潮流、更多元的文化引入社区的未来生活中，开创出一个生活丰富多彩的美好社区。

TOD迭代：链接流量与资源

多年来，京投发展始终聚焦TOD 轨道物业开发，从2011第一个TOD项目以来，十年间陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目。

TOD相当于是对土地节约的综合利用，车辆基地的物业开发，把周边原来阻塞的通道打通，把原本混乱的市场改造成城市公园，让原本杂乱的商业恢复生机，使得整个城市界面更加合理，通过创新力的开发产生极强的社会效益。

在香港、东京，我们可以看到，他们的TOD做得非常好，连着十几个，甚至最多的有二十几个接口，它是立体城市构建的一部分。大陆TOD，现在还没有完全把这部分流量和用户目的地完全打通。在做商业运营的时候，还是会面临各种挑战，现在都在做更新的努力和改观。

在东坝做绿谷，做各种主理人的集市、人文艺术生活场景，这些优势源于TOD底层资源的属性，这在普通小区里是没法做到的。但是在TOD街区里面，因为有大量的集中式开放公园，就有机会打造这种超级场景。以前可能只是景观，现在融入了强烈的人文艺术、生活方式等属性，可以更好地去服务用户、链接资源。反过来，和流量商家做主题互动，也会为他们赋能，为他们拉新，为他们积累更多的核心用户、粉丝资源。

政策端已经见底，对需求侧的修复迫在眉睫

从房地产宏观层面来看，政策的底早就到了，现在一直往上拉。最近优化房企再融资，展开了史无前例的政策力度，都是决策层发出的强烈信号，向市场和行业明示支持力度。

在房住不炒的大前提下，部分优质企业会获得比较及时的政策红利，得到救助的空间。比如第二轮的中债信增担保，为房企提供了不可撤销的连带担保责任，助力几百亿的发债融资。

供给侧已经给予了大幅的支持力度，对需求侧的修复更是迫在眉睫。

今年整个房地产市场下跌的程度，全国平均大概下降了一半，部分重点城市可能稍好一点。但是其他的三、四线城市可能下降70%、80%，也许更多。现在亟需修复需求端，促进市场回暖和平稳，才能切实地解决危机，否则也只是把危机的时间往后推移了。哪怕在北京、上海，分化也很严重。目前市场上出现的热销盘，很大程度是由于政府拿出了一些好地，比如北京太阳宫，是把这些轨道交通沿线的城市核心好地块拿出来，跟周边房价形成倒挂，造就了火热的局面。但不可避免的，郊区一些非倒挂土地，去化的速度仍然非常慢，甚至比前年还要恶化。

下一步，我觉得要解决的是因城施策的问题。所以呼吁，希望能够在一线城市也分层分类、科学精准地“因区施策”，更好地释放市场活力，不让真正有需求的人被限购限贷政策挡在大门之外。

另一方面，开发商要更加立足于市场，去提升自身价值，修炼内功。

今年的宏观经济受到了巨大的挑战，大家对未来预期的不确定，也极大影响了资产投入和配置。随着防疫政策的调整，等宏观经济出现好转，大家的预期稳定以后，这才是修复市场的终极力量。

规模取胜的时代结束了，未来十年应重用户、重服务

全世界像我们过去三十年发展起来的地产巨头非常少，所谓的宇宙级房企更是少见。就像开餐厅，每个人还得有自己的绝活跟特色。在未来的发展中，每个人的特质决定了自己的未来发展。

未来十年会怎样？规模取胜的时代结束了，这是没有任何异议的共识。倒过来总结就是，真正的高品质物业，做高品质产品，就像一门生意，用独特的资源加上独特的服务品质、场景品质、内容品质，这在将来是必然的走向。

还有一类，对中产生活方式的打造、塑造，也是非常重要的。一类往生活方式转；一类是像新加坡樟宜机场，把室内空间做成类室外的超级场景，不停的在迭代，这也是很重要的一个方向。

无论如何，去同质化、去资源化，转型为重用户、重服务，这是未来地产的必然趋势。

关键词： 京投发展高一轩政策端已经见底，对需求侧