最近，春寒料峭乍暖还寒，南京楼市的回暖也如这天气一般突显“倒春寒”。

(资料图片)

春节结束后的2月，先是各大售楼处人气爆棚：涨价、优惠收回倒计时，热销海报满屏飞，再是网上房地产上成交认购数据双双攀升……

南京新房市场打了一个漂亮的翻身仗。这样看下来，小阳春的势头似乎在冉冉升起。

然而，进入销售传统意义上的“金三”，南京楼市热度并没有预期的那么迅猛，1季度整体新房成交更是近三年最差。

数据来源：克而瑞 制图：凤凰网房产南京站

最直观的体现就是，置业顾问的朋友圈从锣鼓喧天一下变得喑哑无言，案场的人气照、成交认购截图的发布频次明显降低。

而扒一扒3月的成交数据，也扎扎实实感受到了一阵倒春寒：南京楼市呈现价涨量跌的势态（部分楼盘新领销许提价），买房人出手的欲望也不再那么强烈！

接下来的“银四”，楼市会有不一样的行情吗？我们或许可以期待下。

当下的南京楼市正在降温，与2月强劲的买房势头相比，3月楼市表现似乎“差了口气”。

据克而瑞数据统计，3月份南京全市商品房成交套数6974套，套数环比上月增涨31.8%，同比去年同期增涨28.2%；

成交均价31299元/㎡，均价环比上月增涨14.8%，同比去年同期下跌3.3%。

数据来源：克而瑞 制图：凤凰网房产南京站

从市场反馈来看，新房库存量也回归到7.37万套内，去化周期缩短。

如果单看以上数据，南京楼市3月份的表现确实有所回暖复苏，但看问题向来都需要横向、纵向全方位才能见到全貌。

纵向对比南京近3年1-3月新房成交数据：

数据来源：克而瑞 制图：凤凰网房产南京站

放在近3年来看，无论是成交套数还是成交均价，2023年都是最差的，甚至差过疫情防控严格的2022年。要知道，今年是疫情防控正式放开的第一年。

不过，二手房市场的表现，倒是比新房出色。

相比较2月底的累计成交数据14482万套，到目前为止，今年3月份二手房已经成功破万，创下新高。考虑到本月成交还在继续，3月二手房成交有望突破1.2万套！（详情可戳：信号！3月南京二手房成交破“万”！挂牌量接近16万套）

2月底南京二手房成交数据

从二手房的成交量和挂牌量变化可以看出，新一轮置换潮开始了！

部分有改善需求的二手房业主趁着楼市行情相比去年同期有所好转，选择赶快挂出自己的房源，这可能也是最近南京新房市场改善项目一片火热的原因之一。

3月17日，万科朗拾领取收官房源销许，120套房源吸引801组买房人，综合中签率14.98%。

值得一提的是，项目本次中签率创下五次开盘新低，同时亦是今年至今为止第二低中签率，仅次于奥体新城丹若园的14.9%。根据开发商口径，项目当天售罄。

万科朗拾收官开盘现场

另一边，与这些火爆的项目形成对比的是，为了冲刺“金三”，一些特价房又重新有了冒头的趋势，其中不乏一些前期宣布收回优惠的项目。

近期，江宁正方新城的德信星宸再次推出了10套特价房，总价179万起，而就在2月初，德信星宸曾发布紧急通知，项目全面收回销售优惠政策，如今形势所迫，不得不再度推出特价房。

除此之外，多家楼盘也相继推出优惠活动，企图通过让利来吸引买房人，从而加快去化。

那为什么刚有点回暖的南京楼市，就要熄火了呢？

1、春节结束后的2月成交量走高，是在疫情放开＋春节返乡＋政策利好的刺激下，压抑许久的购房需求被集中释放了一波，如今这波需求已经释放的差不多。

2、不少房企纷纷宣布收回优惠倒计时，一方面，虽然，涨价逼买确实收割了一波客户，但是导致后续成交跟不上，另一方面，从自住角度出发，不少买房人心里存在抵抗，因此选择继续观望。

3、总的来说，经济还没有完全转暖，市场信心和预期虽然有所上升，但居民的收入并没有增长，口袋里的钱并不支持冲动大宗消费，慢慢的大家又回归冷静。

由此可见，南京楼市的回暖尚处在不稳定的阶段。

不过，虽然目前南京楼市“金三”的成色不佳，但是触发楼市回暖的因素还在：房贷利率仍处于低位、买房政策宽松以及政府的支持。

除此之外，南京还有许多刚需、改善正在翘首以待，因为“银四”南京将有一批高质量的项目亟待入市。

根据本站统计，南京楼市银四预计将有42家楼盘出货，主要集中在河西、城南、江北、江宁等区域，其中一些热门楼盘更是迎来收官加推。

宇宙中心河西预计将有7盘入市！其中，三大千万级顶豪——越秀和樾府、海玥万物以及中北金基涵樾府预计或纷纷迎来收官，这三大项目在整个河西的市场认可度非常高，每次报名基本都要摇号抢房。

而接下来的收官之战，这三大项目大概率会更加火热，因为河西下半年将要上市的四大新房项目：中宁府、颐居G67、厦门国贸G70以及伟星G03，总价一个比一个高，1500万起、2000万起、还要突破3000万……无疑给河西的改善客群带来了焦虑，那么总价太高够不着，眼下即将收官的三大项目不失为一个好机会。

涵樾府首开现场

城南和城北板块共计有15盘上市，分布范围广泛，纯新盘主要有大校场的绿城·凤栖潮鸣、金基新睿樾府，燕子矶的星叶燕尚玥府，鼓楼滨江的中冶锦绣和轩。

值得一提的是，星叶燕尚玥府为栖霞建设燕子矶首作，该项目共计打造建面约89-120-126㎡3个户型，全系横厅设计，并且是区域内首次引入露天泳池，配备私家会馆，栖霞建设在产品打造方面再度深拓。

星叶燕尚玥府外立面效果图

城东板块此次也有4盘上市，均为纯新盘，主要是麒麟的紫麟景院、马群的颐和曼山、仙林湖的星叶半山玥府和仙林湖的美都星屿熹。

麒麟的紫麟景院前身为高科麒麟G87地块，2020年12月1日经过一轮竞拍被高科置业以总价9.8亿元拿下，楼面地价6650.5元/㎡。到如今终于要传出首开上市的消息！

住宅部分打造6栋住宅，建面约89—143㎡，毛坯房限价2.6万/㎡，预计上市价格含包超3万/㎡。

除此之外，颐和曼山、星叶半山玥府和美都星屿熹的市场热度也很高，其中美都星屿熹，自2月6日首次亮相以来，一个月时间累计获客量已达2000组！

项目打造了75㎡（2 1房）、83㎡ （2 1房）、89㎡（3房）三个面积段四种户型，总价约220万起，不卖包，且楼盘靠地铁口，仙林南外公办小学就在旁边，全城刚需都在关注。

美都星屿熹效果图

作为供应量大户的江北，继续出货，预计有11盘上市，江核的颐和铂岸江璟、晴樾府、保利扬子萃云台和佳源玖棠府项目，预计近期加推。除此之外还有3个纯新盘即将入市，给了区域购房者更多的置业机会。

写在最后：

显然，南京楼市还是没有迎来期待中的回暖，那是不是说明：楼市的小阳春就没了？并不是这么简单的“非对即错”。

从现在起至四月的这段时间很关键，只要政策持续放松，市场还是有机会触底回升的，只不过需要时间，南京楼市是否在“银四”迎来一波大爆发，就让我们拭目以待。

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