今年首家国资物业分拆上市。

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2月24日，深圳控股（HK00604，股价1.430港元，市值127.25亿港元）发布公告，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆。

同时，深业物业向港交所提交了招股书，这也是2023年首家国资分拆物业上市的公司。从不足6000万平方米的在管规模体量，2021年21.52亿元的营收等经营财务数据显示，这是一家腰部物业公司。

事实上，从去年7月开始，深圳控股就拟分拆深业物业赴港上市开始准备，彼时还制定了2023年6月在香港联交所挂牌上市的目标。

《每日经济新闻》记者梳理招股书发现，深业物业虽然盈利能力放在同行中较为一般，但其在募资收并购、全业态扩张、第三方品牌拓展上都蕴藏着不小的野心。

来源：深圳控股公告

毛利率处于行业低位

招股书显示，截至2022年9月30日，深业物业在管建筑面积5920万平方米，在管项目总数为462个，覆盖全国46个城市和14个省份，总签约建筑面积6180万平方米。其中，大湾区的在管面积占比为63%。

受母公司深圳控股布局的影响和关联方的密切度，深业物业的大部分业务和布局都集中在大湾区。深业物业在招股书中也表示，“我们深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。”

从营收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元，大湾区的营收占比分别为70.6%、75.7%及77.5%。

来源：深业物业招股书

据克而瑞物管和中物研协统计的数据，2022年上半年，58家上市物企毛利率为23.92%，其中央国企为21.11%、民企为24.82%，均较2021年度的毛利率有所减少。8家上市物企净利率为10.41%，其中央国企进一步增长至11.39%，民企净利率则降至10.09%。

而深业物业在2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月的毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元，对应毛利率为15.2%、13.0%、14.6%。

放在具体的可比对象之下来看，同属于国资背景且布局集中的京城佳业，在2021年营收12.25亿元下，实现毛利1.42亿元，毛利率24.7%。

来源：深业物业招股书

同时，深业物业的年内溢利由2020年的1.05亿元减少28.9%至2021年的7450万元，净利率也由5.7%下降至3.5%。深业物业表示，与2021年的收入增加相比，有关减少主要是由于行政开支因管理的项目数量及建筑面积增加，为进一步整合公司资源而增加员工人数，同时由于COVID-19疫情有所缓解导致2021年的的社保付款抵扣减少。

募资将用于战投及收购等

与一般国资背景的物业企业较为不同的是，深业物业较早就开始了非住宅业务的全业态布局，且非住宅业务的占比还超过住宅业务。

目前，深业物业的主要业务板块包括城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三大类。截至2022年9月30日，深业物业合共管理247个城市及产业园项目，在管面积占比为48.4%，而住宅物业的在管面积占比为45%。

由于大湾区分区提供更多的市政基础设施服务，城市及产业园业务的营收占比也逐年增加，在三个财务期内从35.5%增至42.2%，反超住宅物业管理。不过这一业务的毛利率在2020年、2021年财务统计中是最低的，均不足10%。

值得注意的是，在深圳控股拟分拆物业上市的公告中，一口气列举了10大分拆理由，包括分拆对深业物业的加速发展至关重要，令收入及盈利水平迅速持续增长；建议分拆亦将为余下集团及分拆集团的业务提供独立筹资平台，为两个集团各自的业务发展及扩张拨资等。

招股书显示，深业物业的募集用途第一条是计划用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟。比如用于与地方国资企业成立合资企业以及与地方政府建立战略合作，为城市及产业园提供订制及本地化服务，加速业务拓展，继而提高市场占有率。

其次，将用于优化数据化服务平台及购买新设备，如建立综合服务基础平台、分配服务资源及升级服务；购置额外设备，转及减低人力成本确保有序运营，降低人力成本。

在业务拓展上，深业物业还提到，未来将依托国企背景和固有能力，通过协同创新央企与地方企业“总部对总部”合作拓展方式、运用运营口碑接管大湾区周边项目等举措，积极从其他独立第三方，如国企、央企及私企获得不同项目，为各业态提供服务，扩大市场份额、实现规模经济效应及增加收入及由独立第三方开发的在管建筑面积的比例。

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