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1月6日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动2022 第十届凤凰网全球华人不动产财经盛典暨「上海大都市圈不动产发展论坛」。

4场主题演讲，1场云端对话，数十位顶层智慧围绕不动产新格局、城市更新、乡村振兴、绿色低碳、元宇宙等话题与政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识，解析上海大都市圈经济机遇及行业未来。

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在主题为《三十年城更，焕新共申长》“三人行”论坛中，上海理辰文化发展有限公司董事长康红恩，迪马股份助理总裁、东原致新总裁王凌与主持人就城市更新展开深度探讨。

回顾上海城市更新30年，在看到城市界面变化的同时，王凌也看到了城市更新的从穿衣戴帽到以有机更新的转变。伴随城市成长所带来的需求变化，城市更新服务商需要给出什么样的解题思路，王凌在论坛中进行了深入的分享。

上海城市更新30年，文化和烟火回归

作为一个土生土长的上海人，王凌说，或许是因为生活在这个城市里面，所以不一定感觉有那么的强烈。记忆中的上海有比较强的区隔，以苏州河为界的“上只角”和“下只角”，繁华与工业的碰撞。而现在从城市界面来说，无论是从产业结构布局还是消费水平的均衡性，上海各区之间的差异越来越小，但是仍然保持了一些洋气的、有腔调的生活内核存在。比如说疫情之后，上海的消费依旧可以用有尊严的性价比来描述，还是会追求上海腔调。

过往的30年，强市场化给上海带来了城市的发展、产业布局的稳定以及经济的腾飞，但是个别细节上缺了一些烟火，一些人文的情怀。未来，随着城市更新的稳步推进，上海的里弄文化可能会逐步回归，找回记忆中的烟火气，而不是只有经济腾飞与钢筋混凝土。

以内容为驱动的城市更新4.0阶段

中国城市更新逐步从1.0阶段迈入4.0阶段。

以上海为例，最开始是建筑修缮跟建筑翻新，保留了很多原本的城市风貌。随后，城市更新逐步进入到了2.0这个自由生长的状态。3.0阶段，上海开始出现一些存量盘活更新，以政府为主导做一些文旅型项目的调整，但个别项目从资产价值收益上来说，可能并不是那么乐观。

4.0阶段是以内容为驱动的城市有机更新。这个阶段有社会性资本介入，有专业运营方来运营和操盘城市更新项目，并将运营前置到设计阶段、规划阶段，这些运营方代表和他们看到的内容，是可以解决一些在地文化、在地居民需求等各种诉求在内的。这个阶段不是复制性的更新，是一城一策、一地一策的定制化阶段。

产业融合的城市更新改变城市基底结构

当提到上海城市更新最先想到的词语时，王凌表示是“市场化”，上海的城更30年是一个市场化行为，在逐步发展的过程中建立出一种生态。上海之前做了很多产业结构导入进行城市焕新，产业结构的导入进而改变了人口结构。我们说的产城融合，不仅是融合产业的新城，而是怎么在老城、在存量里面去做增量，去改变城市基底的结构。

东原致新基于人本的完整城市更新服务

当谈及到在城市更新这个领域，城市内容运营是如何做时，王凌表示，长期以来，我们始终坚持以人为本为基石，为了打造一个有温度、有归属感的美好社区，出现了原聚场、童梦童享等一系列针对儿童和家庭的IP。从企业基因的角度出发，我们一直特别看重人的满意度。

在进入到城市更新这一环节时，我们注意到无论是在内容端还是运营端，城市更新都存在一些缺失。而东原致新引领的城市更新服务平台，以自身对于商业的驱动力，而非漏斗型筛选客户的形式来打造每一个项目。东原致新以社群运营的手法，让每一个商业代表一种生活方式，在项目上自然生长出来的粉丝及用户，以社群的形式共同生长，并参与项目的一些活动。同样，项目是什么样的活动和业态，都会把主导权交还给社群。

这个城市更新平台里的新消费公司，孵化新消费的品牌，如露营集合店、餐饮集合店、新零售买手店等。王凌认为，集合店是一个很好的主理人孵化机制，因为在这个机制的基底上，我们不是单纯从B端品牌和资本的角度，而是从C端客户的需求中去看待消费品牌。

城市更新平台中也有文化公司。原·美术馆是做了十多年的一个NGO组织，组织里许多青年艺术家成长起来之后，现如今也都成为行业的大咖。许多城市级的推广活动中，通过这些艺术家，以艺术的形式表达了在地文化。另外，平台中还有康养公司、物业公司、数智公司、产业公司等。

这些板块整合起来之后，便可以提供整体的城市更新综合运营服务。在以内容为驱动的城市更新这一条路上，东原致新引领的城市更新服务平台已经形成了一套可以自身造血，又满足公益需求的一套完整的服务产品。

致新的一年，致城市更新

在地产高速发展的这30年，各个运营商的商业模式，在趋同的基础上，展现出了各自的优势。在这之后，地产会进入到长期稳定发展的道路上。在这个条道路上，每一家企业的应该有自己的生存之道和自己独特的商业模式。这个行业的赛道真正需要的，是有能力伴随城市成长、帮助城市成长的企业，在这个理解上，东原致新选择了深耕的战略，选择了城市综合运营服务服务商的道路。2022年1月1日，东原商业平台整体升级为东原致新，意为致新的一年、致新的方向、致新的城市、致城市更新。

在谈到对2023年的市场研判时，王凌表示，市场会逐步转为正常，总需求量不会有特别大的下滑，不过消费形式和消费习惯已经在潜移默化地发生变化。未来的市场中大家回归生活，一定是向好的。伴随着大众的生活回归，在新的一年到来之际，东原致新将以人为基底，持续探索更好的城市更新模式，开启全新篇章。

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