来源：深圳壹地产

(资料图片仅供参考)

深圳法拍房市场热度似乎不再了。

12月16日，宝能城第二批60套法拍房的竞拍落下帷幕。

壹地产注意到，在12月13日的首场拍卖中，30套房源共有84人报名，平均每套2至3人，最后成交了22套。

其中有13套底价成交，其余9套都有加价5-30万左右，最高加价70万成交，整体均价约9.6万/㎡，而当前宝能城二手房指导价为9.85万/㎡。

△图源：阿里拍卖

两天后的12月15日，同样有30套房源被摆上货架，这一次成交14套、16套流拍，有43人参与竞拍。其中9套底价成交，其余成交房源的加价幅度在5-55万不等。

△图源：阿里拍卖

仅从宝能城这批法拍房的成交情况，能简单看出一个现象：当前深圳的法拍房市场热度似乎消退，60套房源中有24套流拍，流拍率达到40%。

而且多数房源以底价成交，与上一批次房源的成交结果差距较大，这样的数据不免让人震惊。

另据壹地产不完全统计，今年7-11月的5个月里，深圳挂出的法拍房数量分别是356套、285套、311套、318套、248套，其流拍率分别是49.44%、40.35%、34.08%、49.69%、44.76%。

不难看出，上述几组数据呈现的结果都在说明深圳法拍房市场的冷却，但事实真的如此吗？

01.

深圳法拍房今非昔比？

近段时间，有部分媒体曾表示：今年深圳的法拍房市场正在走“下坡路”，挂拍量、成交量都不尽如人意，跟往年相比差很多。

壹地产查询到，2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，共成交1710套；2021年的挂拍量达到5485套，成交量为2006套。

但到了2022年，整体市场行情低落，在一二手房成交数据大不如前的同时，法拍房的表现也不是很理想。

据立德辅拍数据统计，截至11月30日，2022年深圳法拍房挂拍2850套，成交1678套，占挂拍总量58%，总金额仅有78.84亿，而上一年的法拍房成交总额几乎接近今年数据的2倍，为150.48亿。

不过，还是要提醒大家一下：虽然今年截至11月底的法拍房挂牌量只有不到3000套，但是成交量却超过了总量一半，如此成交量比前两年的情况都要好很多。

同时，今年不少法拍房的围观人数都超过了万人，在3月份挂拍的法拍房中，围观人数基本维持在1万-3万人起，最高出价达到310次，可谓竞争十分激烈。

△图源：阿里拍卖

为什么会出现这样的情况？壹地产认为有两点原因：

一是挂拍量确实有所下降，在成交量相差不大的情况下，基数减少自然会提高成交比例；

二是标的物的质量不断提高，在今年挂拍的法拍房中有不少优质房源，不论区位还是房源本身都有很多优点，本来法拍房的价格就会比二手房低，这确实会推进成交。

就拿最近的宝能城法拍房来说，虽然这一次的成交量有所下滑，但不可否认的是，宝能城在区域位置、周边配套、自身品质上确有亮点，也难怪不少竞买人都抱有势在必得的信念。

△图源：阿里拍卖

02.

今年深圳法拍房中的佼佼者

不置可否，今年深圳法拍房市场确有明显的下滑走势，但壹地产查阅数据后发现，不少热门片区的品质项目，或者豪宅盘的法拍房依然是市场“香饽饽儿”。

壹地产通过阿里拍卖等网站，整理了部分热门法拍房，从【成交价】【溢价率】【竞拍轮次】多个维度分类，具体来看——

1、成交价没有最高只有更高。

7月20日，深圳福田香蜜湖一号一套358.54㎡房源经过47轮出价，最终以9198万的总价成交。

如果算上税费、手续费、过户费等交易费用，总费用预估将接近1亿，刷新了深圳近3年法拍房的最高成交纪录，溢价12%，折合单价25.65万/㎡。

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△图源：阿里拍卖

同样也是7月，中信红树湾花城成交了一套房源，该房面积为347.79㎡，起拍价为4473㎡，评估价5591万，最终以7671万成交，超出评估价2080万。

该套房源位于红树湾商圈，属于联排别墅，实际使用面积超700㎡，独门独户自带小花园。同小区同类型的房源在二手市场上基本没有在售，属于十分稀缺的房源类型。

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△图源：阿里拍卖

接着是9月，位于海上世界的双玺花园也成交了一套房源，面积为221.55㎡，起拍价为4455万，评估价5569万，最终以6009万成交，超出评估价440万。

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△图源：阿里拍卖

2、溢价率不断被刷新。

4月26日，位于深圳湾的御景东方花园成交了一套溢价率超高的法拍房源。

该套房产面积为224.32㎡，起拍价为1829万，评估价2032万，最终以高出评估价664万的价格成交，达到2696万，溢价率高达75.4%。

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△图源：阿里拍卖

5月28日，成交溢价率再次刷新。

一套位于新安街道高发西岸花园、建面约78.4㎡的法拍房，最终以813万成交，而该房源的起拍价仅为529万，溢价高达81.4%。

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△图源：阿里拍卖

3、经过上百次的竞价。

7月21日，华润城润府三期一套191.1㎡的法拍房，最终经过155次出价成交，从起拍价2140万到3600.32万的成交价，溢价17.7%。

阿里拍卖数据显示，该套房源共有16人报名参与竞拍，另有974人设置拍卖提醒，围观人数更是超过了7万人，是当月最热门的法拍房。

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△图源：阿里拍卖

再来是10月31日，一套位于光明深房传麒山的复式法拍房，经历了189轮竞价，拍出了约1739.53万的成交价。

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△图片来源：阿里法拍

这套房源的起拍价约667.78万，为市场价的三分之一，但买家们竞价19分钟就突破了1000万，最终成交超出评估价905万，溢价率超108%，刷新了光明区法拍房成交价的最高记录。

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△图片来源：阿里法拍

11月18日，南山红树西岸花园一套190.91㎡的法拍房，竞价次数达到188次，成交价为2114万。

值得一说的是，这套房源的竞拍同样引来众多围观者，围观人数达到47778人，其热门程度不容小看。

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△图片来源：阿里法拍

发现了吗？即使今年的法拍房数量比去年少了2635套，但是成交的房源中，也有不少超过市场指导价很多的房源。

另据立德辅拍数据不完全统计，今年深圳法拍房成交价1000-1500万的房源大约有110套。这也进一步说明：法拍房市场里仍然看重房产质量，包括房屋本身以及潜在的未来增长空间。

这也是为什么常有把法拍房形容为：“找寻市场中的高质量笋盘”。

03.

法拍房里必须知道的秘密

不可否认，法拍房中确实能找到不错的笋盘，但事实真如此吗？

那可不一定。

大家还记得，2020年5月的“7蟹姐姐”吗？

当年“7蟹姐姐”在房产大V“深房理”的诱导下，以728万高杠杆买入前海湾前海时代广场1栋1707房产，因资金链断裂，向房产大V借6万过渡无果，被逼签下无条件过户房产协议，无奈之下愤而报警。

经过半年多的周旋，最终该套房产于去年12月2日以660万成交价拍出。按照当时的市场价，这套位于前海时代广场的房产价格应该是900万，但“7蟹姐姐”仅以660万售出，短短8个月时间亏损240万。

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△图源：格隆汇楼市

上述这类法拍房出现的原因是原业主资金链断裂，厘清资金关系还算容易，但市场上存在很多因为产权问题、等出现的法拍房，如果要竞买就要多好几个“心眼”。

对此，壹地产整理了一下目前法拍房市场中会遇到或隐藏的问题，共有三大方面，供大家参考，毕竟我们的目的始终是帮助大家买到满意的房子~

1、费用问题

有人会把法拍房和二手房进行比较，这并没有错，但其中的费用差异一定要了解清楚：

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△仅供参考，壹地产制表

目前，法拍房和二手房费用差异主要表现在个税上，法拍房的个税核定比二手房的要高。

通常情况下，大部分法拍房实际竞拍价格都会比正常二手房市场价偏低一些，所以总的来讲对总购房成本影响不大。

担保费方面：法拍房无需支付赎楼产生的担保费用，但由于法拍房按揭流程是先放款再抵押，所以在银行放款到抵押这段时间内需要担保公司介入填补这段时间段内无抵押物的空白，一般来讲法拍房按揭担保周期为3个月，如超过则需重新支付费用。

物业水电费：原产权人之前拖欠的水、电、物业、维修金等各项费用也要由购买人补交，这里提醒各位计划购买法拍房的网友，在确定拍卖标的之前可通过拍前尽调提前核实相关费用情况。

2、产权纠纷

无法落户风险：法院不负责让原业主迁出，如果原业主不迁出，竞得者可能会面临无法落户风险，所以竞拍前建议咨询当地公安机关，了解房子的户口情况，避免陷入这一困境。

证件不全无法过户：一般是开发商涉及土地税金或土地使用不当等问题所导致。原房主只有买卖合同，并没有房产证，也没有在房管局合同备案，这样的房子即使竞拍者获得了房屋的产权，也是难以办理房产证；需要在拍卖前咨询不动产交易中心确认能否过户。

3、房子本身瑕疵或恶意侵占问题

隐藏瑕疵风险：房屋可能存在某种瑕疵，一般情况下，法拍房竞拍会以实物为准，对存在的缺陷、部分损坏等问题法院是不负担保责任的。如：发生过不利的“凶宅”、采光、风水等问题。

房屋被占用：（1）原产权人拒绝搬走（2）长期恶意租赁，根据买卖不破租原则，要想拿回房子必须自行沟通解决（3）非法占有，其他以与原产权人有利益纠纷为由占用房子，这些法院都概不负责，都要由买房人自行承担。

此外还需要注意的是，法拍房的拍卖周期很短，竞买成功后约7-15天内付清全款，如果不能按时支付拍卖款项，保证金不予退还，所以一定要做好资金解决备用方案。

关键词： 溢价率108%、超评估价2080万谁说深圳法拍房