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作者 | 陈文莉 王婷婷

(资料图片)

2022年至今，22座城市中已有15座完成了第三次土地集中拍卖，部分城市将展开第四次集中供地，全年土拍收官在即。

和去年相似，今年的土拍报道中“国企主力、城投托底、民企隐退”也已经说麻了。

但就在人们原认为的“常识”中，一些变量已经出现、反转正在发生，凤凰网风财讯独家进行了盘点与解析。

中小民企开始拿地

本土草根伺机而动

10月19日，南京市第三批次集中土拍落下帷幕，除了拿地主力国央企及地方城投，一直有民营房企参与的南京土地市场，开始吸引规模较小的地产民企入局拿地。

凤凰网风财讯注意到，南京第三批次土拍中南京佳祺建设集团有限公司（下称“南京佳祺”）和南京明月建设集团有限公司（下称“南京明月”），均是企业规模偏小的本土草根民企。

例如南京佳祺，公开信息显示，公司成立于2004年，2011年时公司注册资本仅1000万元，后两次加持至7230万元。依据原始注册资本来看，按房地产开发企业资质管理规定，南京佳祺只能算三级资质，其社保缴纳人数仅8人也一定程度上隐射企业规模有限。

换一种视角，由于南京佳祺未公开营业收入、资产总额等数据，若按公开报道所称“南京佳祺成立近20年，在南京、扬州、镇江等地开发楼盘约20个”，依照南京2021年销冠楼盘销售水平（一年销售70亿），用万科的销售金额与营业收入对比值（约70%）粗算，即使其一年消化一个项目的量，企业年营业收入也不足50亿元，这一水平在房地产开发经营资质规定中最多属于中型企业。

据了解，南京佳祺是南京市六合区的本土开发商，股东为自然人徐进东（80%）和蒋霞（20%），多年来企业一直在南京的六合、溧水两区，湖州的南太湖、南通开发区等地发展。此次底价竞得溧水区一宗涉住地块，也是固守本土的思路。

同样，南京明月建设成立于2001年，起家在南京江宁区。虽是一家南京老牌房企，但企业规模不大，注册资本仅为2000万元，由7位自然人股东持有，大股东李顺祥持股47.5%。目前在南京、威海等城市均有小镇项目。此次南京明月以5.45亿元的底价，竞得了南京江宁区东山G91地块，成交楼面价11039元/平。

这种现象并不止出现在南京，例如上海2022年土拍中出现的中建大椿、同进置业等也是本土中小民企。

天津集中土拍中，注册资本仅1500万元的天钲置业进入视野，以5.654亿元竞得了天津滨海新区一宗地块；以1.488亿元总价竞得宝坻区地块的天津中宝置业有限公司，注册资本也仅3000万元。

不过由于天钲置业和中宝置业的注册成立时间仅4个多月和一个月，其也被业内质疑为某些企业的马甲。

城投/国资不能单独拿地

“打破空转”已经施行

就在苏州第三次集中土拍后，业内盛传一份内部会议纪要，纪要中很值得注意的一句话是——

“今后苏州原则上不能纯粹由国资或城投单独托底拿地，必须跟其他开发商合作；城投应该托底郊区土地，城区地块应该让全国各地房企来买。”

这种“打破单独托底”的倾向，其实已经在9月28日苏州第三批次土拍中有所体现。

凤凰网风财讯注意到，第三次土拍中已经没有了苏高新、建屋、苏州城投、吴中经开等城投国企的身影。而在此前，它们都是苏州土地市场的主力。

相反，土拍市场出现了仁恒置业、全新城置业、常熟禾盛置业三家民企的身影，且均为独立拿地；民企中亿丰控股则与苏州太平国资联手拿下一宗地块。

苏州土地市场，从今年第一批次集中土拍“清一色国资城投”，到第二批次土拍“出现民企亨通地产和嘉盛集团，但投资总额不足10亿元，占比仅4%”，再到第三批次民企参与数量增加、拿地总额提升（总金额30.2亿元，占比24%）…变化已经很明显了。

可以发现，虽然财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（提出“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”等），国庆节后才和大家见面，但为防止财政资金空转，打破国企/城投单独托底拿地，一些地方政府早已有所行动。

合作开发将全面放开

房企全国流动起来

10月17日，天津2022年第三批次集中土拍正式收官，成功出让17宗地块，土地出让金共98.98亿元。凤凰网风财讯发现，在本轮土拍中出现的几家民企多选择与国资合作拿地。

比如，以2.617亿元的总价竞得天津宝坻区一宗住宅用地的“天津华宝弘业房地产开发有限公司”第一股东是民营房企华宝伟业（持股65%），第二股东是宝坻区国资委（持股35%），典型的“国资和民企合作”路线。

相同，另一家拿地企业曲江新鸥鹏，则由西安曲江新区管委会（51%）与重庆民企新鸥鹏（49%）合资成立，在天津第三轮土拍中以6.36亿元竞得了北辰区津辰青（挂）2022-002地块。值得一提的是，这两家企业都不是天津本土的。

同样，在南京第三批次土拍中，中天美好、中交地产等也并未南京本土房企。可以发现，在地头蛇们伺机而动的同时，全国实力企业也已经流动起来。

大民企强势恢复

城区核心地“当仁不让”

上海、杭州、宁波、合肥的土拍市场一直保留着“民企之光”。

例如宁波，据中指研究院数据显示，宁波民营房企在第三轮土拍中的投资金额为22.1亿元，占比22%，实力不容小觑。

（图源：中指研究院）

例如合肥，民企投资金额占比37%，是今年15城三批次集中土拍中民企投资金额占比最高的。

上海在9月27日的第三批次集中拍卖了35宗地块，参拍民企达到14家，几乎刷新了近一年一线城市土拍市场上民企参拍量的新高。

龙湖、宝华企业、中建大椿、同进置业、祥源控股、亚伦集团、合盛置业等7家民企，均有斩获，且多为独立拿地。

而且，上海本轮土拍中，“溢价之王”也是民企。例如，以56.05亿元拿下上海普陀区桃浦科技智慧城015-01地块的宝华企业，拿地溢价率为9.46%。

杭州本土的民营房企，一直在土地市场强势进攻。

尤其“老大哥”滨江集团，在最新一轮土拍中竞得四堡七堡、牛田单元，共计三宗大热的住宅用地，最终在与10多家房企的竞争中，以本轮最高溢价率（12%），近70亿的总价摇号拿下。

坤和建设则拿下了该轮最热、位于钱江新城2.0板块的四堡七堡单元的3宗住宅用地，竞得价20.89亿元，溢价率高达12%。

此外，中豪控股以10.36亿元竞得金沙湖板块的下沙中心区单元JS0409-19地块。

凤凰网风财讯粗统，本轮杭州民企拿地金额超145亿元，占总出让金的34%，这一指标在15城三批次集中土拍中排名第二。而且和其他城市民企底价拿地、拿冷门地不同，杭州本土房企颇有“硬刚”的底气。

纵观即将收官的第三批次集中土拍，15个城市，民营房企拿地积极性在增强，拿地策略与思路也在悄然发生着改变。伴随今年的土地拍卖全面结束，相信还会有更多值得关注的变化，凤凰网风财讯“土拍大数据系列”将持续跟踪报道。

{延伸阅读《土拍大数据:“国企盛宴”掩护下的分配机制大变局》}

关键词： 第三批次集中土拍 草根小民企开始抢地 土拍悄悄发生4